por Patagonia Realty Group 
Bariloche, enclavada en el corazón de la Patagonia argentina, es una joya para los inversores inmobiliarios que buscan propiedades con belleza natural, atractivo turístico y potencial de crecimiento a largo plazo. Conocida por sus impresionantes lagos e imponentes montañas, esta pintoresca ciudad ofrece dos oportunidades de inversión distintas: propiedades frente al lago Nahuel Huapi y propiedades en la montaña cerca de los Andes y con centros de esquí como el Cerro Catedral. En esta entrada del blog, compararemos estos dos tipos de propiedades analizando sus tendencias de retorno de la inversión (ROI), potencial de alquiler y consideraciones de mantenimiento para ayudarle a decidir cuál se adapta mejor a sus objetivos de inversión.
Tendencias de ROI: Propiedades frente al lago vs. propiedades en la montaña
El mercado inmobiliario de Bariloche ha experimentado un crecimiento constante en los últimos años, impulsado por su condición de destino turístico durante todo el año. Tanto las propiedades frente al lago como las propiedades en la montaña se benefician de esta tendencia, pero sus trayectorias de ROI difieren según la ubicación, la demanda y la dinámica del mercado.
Propiedades frente al lago: Las propiedades a lo largo del lago Nahuel Huapi, especialmente en zonas como Playa Bonita o la península de San Pedro, suelen alcanzar precios elevados debido a su escasa oferta y sus impresionantes vistas al agua. Datos históricos sugieren que las propiedades frente al lago en regiones con gran afluencia turística como Bariloche se revalorizan de forma constante, a menudo a una tasa del 5-10% anual, dependiendo de la estabilidad económica y las tendencias turísticas. La exclusividad de los inmuebles frente al lago, sumada a la alta demanda de compradores e inquilinos adinerados, suele traducirse en un sólido retorno de la inversión (ROI) a largo plazo. Por ejemplo, un condominio frente al lago con un precio de $440,000 podría experimentar un aumento significativo en su valor a medida que el turismo continúa en auge, especialmente a medida que la economía argentina se estabiliza.
Propiedades en la montaña: Las propiedades en la montaña, especialmente las cercanas al Cerro Catedral, se benefician de la reputación de Bariloche como destino de esquí. Estas propiedades suelen experimentar una revalorización ligada a la temporada de deportes de invierno, con un ROI máximo durante los períodos de alta afluencia turística (de junio a septiembre). Si bien la apreciación anual puede rondar el 4-8%, las propiedades en la montaña pueden ofrecer un mayor retorno de la inversión (ROI) inicial para los inversores que compran a un precio de entrada más bajo (por ejemplo, $240,000 en zonas como Melipal) en comparación con las opciones frente al lago. Sin embargo, su crecimiento de valor puede ser más estacional y sensible a las fluctuaciones del turismo de esquí.
Veredicto: Las propiedades frente al lago generalmente ofrecen un retorno de la inversión (ROI) ligeramente mayor y más consistente debido a su atractivo durante todo el año y su disponibilidad limitada. Las propiedades en la montaña, si bien potencialmente más asequibles al principio, pueden generar un buen ROI durante la temporada alta, pero podrían retrasarse en la revalorización fuera de temporada.
Potencial de alquiler: ¿Quién domina el mercado vacacional?
La industria turística de Bariloche, que atrae a esquiadores, senderistas y amantes de la naturaleza, crea un sólido mercado de alquiler para ambos tipos de propiedades. Sin embargo, su potencial de alquiler varía según la temporada, el público objetivo y los servicios.
Propiedades frente al lago: Las casas y condominios frente al lago son ideales para alquileres vacacionales a corto plazo, especialmente durante los meses de verano (de diciembre a marzo), cuando los visitantes acuden al lago para navegar, pescar y relajarse. Una propiedad bien ubicada frente al lago puede alcanzar tasas de ocupación del 70-90% en temporada alta, generando ingresos por alquiler de $150 a $300 por noche, según el tamaño y el nivel de lujo. Incluso en temporada baja, estas propiedades atraen a jubilados o trabajadores remotos que buscan una vida tranquila frente al mar, ofreciendo ingresos por alquiler más estables durante todo el año. La clave está en promocionar la proximidad de la propiedad a actividades acuáticas y sus tranquilas vistas.
Propiedades en la montaña: Las cabañas y chalets de montaña cerca de estaciones de esquí brillan durante la temporada de invierno, atrayendo a esquiadores y snowboarders. Los precios de alquiler pueden dispararse hasta $200-$400 por noche durante los meses de mayor demanda de esquí, con tasas de ocupación similares a las de las propiedades frente al lago en verano. Sin embargo, la temporada baja presenta un desafío: la demanda disminuye significativamente fuera del invierno, aunque algunas propiedades pueden adaptarse a excursionistas o ecoturistas en verano. Los inversores pueden aumentar el potencial de alquiler aprovechando la doble estacionalidad (por ejemplo, la proximidad a rutas de senderismo y pistas de esquí), pero esto requiere una ubicación y un marketing estratégicos.
Veredicto: Las propiedades frente al lago superan a las propiedades en la montaña en potencial de alquiler debido a su mayor atractivo durante todo el año. Las propiedades en la montaña pueden igualar o superar las ganancias de las propiedades frente al lago durante el invierno, pero requieren un mayor esfuerzo para mantener la ocupación fuera de temporada.
Consideraciones de mantenimiento: Cómo afrontar los elementos de la Patagonia
Ser propietario en Bariloche implica lidiar con el duro clima de la Patagonia: inviernos rigurosos, fuertes vientos y proximidad a la naturaleza. Los costos y desafíos de mantenimiento difieren significativamente entre las propiedades frente al lago y las propiedades en la montaña.
Propiedades frente al lago: Estas casas enfrentan exigencias de mantenimiento únicas debido a su ubicación frente al mar. La exposición a la humedad, el viento y las posibles inundaciones (especialmente en zonas bajas) puede aumentar los costos de mantenimiento de exteriores, muelles y cimientos. La erosión es otra preocupación, que requiere inversión en medidas de estabilización de la costa. El mantenimiento anual puede oscilar entre $5,000 y $10,000, incluyendo reparaciones de terrazas, prevención de daños por agua y primas de seguro, que suelen ser más altas en zonas propensas a inundaciones. Las prácticas sostenibles, como los sistemas de drenaje ecológicos, pueden ayudar a preservar el valor, pero aumentan los costos iniciales.
Propiedades en la montaña: Las casas en la montaña se enfrentan a fuertes nevadas, temperaturas gélidas y el desgaste causado por el aislamiento. Los techos deben acondicionarse para el invierno para soportar las cargas de nieve, y los sistemas de calefacción requieren mantenimiento regular para combatir el frío. Los caminos de acceso también pueden convertirse en un problema, ya que podrían requerir limpieza o reparaciones con un costo anual de $3,000 a $7,000. Si bien la erosión es una preocupación menor, el viento y el clima pueden dañar los exteriores, especialmente en las zonas más altas. Los inversores también deberían presupuestar preparativos estacionales, como preparar las tuberías para el invierno, para evitar reparaciones costosas.
Veredicto: Las propiedades en la montaña pueden tener costos de mantenimiento ligeramente menores debido a la menor exposición al agua, pero ambos tipos requieren un mantenimiento considerable. Las propiedades frente al lago requieren una inversión más proactiva para mitigar los desafíos ambientales, lo que incrementa sus gastos de mantenimiento a largo plazo.
Reflexiones finales: ¿Cuál es la mejor inversión?
Elegir entre propiedades frente al lago y en la montaña en Bariloche depende de su estrategia de inversión y tolerancia al riesgo. Las propiedades frente al lago ofrecen un retorno de la inversión (ROI) más alto y constante, y un mayor potencial de alquiler durante todo el año, lo que las hace ideales para inversores que buscan estabilidad y una rentabilidad superior. Sin embargo, conllevan precios de compra más elevados y costos de mantenimiento más elevados. Las propiedades en la montaña, por otro lado, ofrecen una entrada más asequible y excelentes ingresos por alquiler estacional, lo que resulta atractivo para quienes desean aprovechar las temporadas altas de turismo y gestionar las caídas fuera de temporada.
Para un enfoque equilibrado, considere sus objetivos financieros: priorice las propiedades frente al lago si busca una revalorización a largo plazo y un flujo de caja estable, u opte por las propiedades en la montaña si se siente cómodo con las fluctuaciones estacionales y menores costos iniciales. Sea cual sea su elección, el atractivo natural de Bariloche y su creciente popularidad garantizan que ambas opciones tengan un gran potencial de inversión. Investigue a fondo: investigue las tendencias del mercado local, consulte con expertos inmobiliarios y visite las propiedades en persona para tomar una decisión informada que se ajuste a su visión. ¡Que disfrute de sus inversiones!
